Por:  Coleman Jackson, Attorney y Certified Public Accountant
30 de enero de 2023

Definición general de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REITs):

Para fines de impuestos federales, en el código de renta interna sección 856, define el término de fideicomisos de inversión inmobiliaria como cualquier corporación, fideicomisos o asociación dirigida por uno o más administradores o directores donde la propiedad beneficiada es evidenciada por acciones transferibles, o mediante certificados transferibles beneficiosos, de otro modo se gravan los impuestos, bajo el código de renta interna, como una corporación nacional. Según el código de renta interna (26 U.S.C. Capítulo 26) Instituciones financieras y compañías de seguro no califican como un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REITs) porque debe tener más de 5 beneficiarios.

Algunos de los requisitos para un trámite fiscal REIT son los siguientes:

Conforme dice IRC Sec. 856(c). Ninguna corporación, fideicomiso o asociación es considerada para ser un REIT para fines de impuestos generales para cualquier año fiscal a menos que:

• Presente su documento con su declaración de una elección para ser un fideicomiso de inversión inmobiliaria o si dicha elección ya ha sido presentada en años anteriores y esa elección no haya sido revocada o terminada por la subsección.
• Por lo menos el 95 por ciento (el 90 por ciento de años fiscales que comiencen antes del 1 de enero de 1980)
  • Dividendos;
  • Intereses;
  • Renta de inmueble;
  • Ganancias de ventas u otra disposición de acciones, valores e inmuebles (incluyendo los intereses de un inmueble y los intereses de hipotecas sobre cada uno de ellos) que no están descritos en la sección 1221(a)(1);
  • Reducciones y reembolsos de impuestos sobre bienes inmuebles;
  • Ingresos y ganancias derivados de la propiedad de ejecución hipotecaria (como se define en la subsección(e);
  • Importes (otros importes cuya determinación dependa total o parcialmente de los ingresos o beneficios de cualquier persona) recibido o cobrado como consideración por haber llegado a acuerdos(i) para hacer préstamos asegurados por la hipoteca de un bien inmueble, los intereses del bien inmueble (ii) o para comprar o arrendar el mismo bien inmueble (incluyendo los intereses del bien inmueble y la de hipoteca del mismo);
  • Ganancias de las ventas u otra disposición de activos inmobiliarios lo cual no es una transacción prohibida únicamente por las razones en la sección 857(b)(6); e
  • Ingresos por regalías mineras obtenidos en el primer año fiscal después de la fecha anexada en este subpárrafo de los bienes inmobiliarios pertenecientes a fideicomisos de inversión inmobiliaria maderera y mantenidos.
• Por lo menos el 75 por ciento de sus ingresos brutos (incluyendo el ingreso bruto                 de transacciones prohibidas) es derivado de:
  • Rentas de los bienes inmuebles;
  • Intereses sobre obligaciones garantizadas por hipotecas en un bien inmueble o los intereses de ese bien inmueble;
  • Ganancias de ventas u otra disposición de un bien inmobiliario (incluyendo los intereses de un inmueble y los intereses de hipotecas sobre cada uno de ellos) que no están descritos en la sección 1221(a)(1);
  • Dividendos u otras distribuciones y ganancias (otras a parte de las ganancias de las transacciones prohibidas) de las ventas u otras disposiciones, acciones transferibles (o certificados transferibles con interés beneficioso) en otros fideicomisos de inversión inmobiliaria que cumplan los requisitos de esta parte;
  • Reducciones y reembolsos de impuestos por un bien inmueble.
  • Ingresos y ganancias derivados de la propiedad de ejecución hipotecaria (como se define en la subsección(e);
  • Importes (otros importes cuya determinación dependa, total o parcialmente, de los ingresos o beneficios de cualquier persona) recibido o cobrado como consideración por haber llegado a acuerdos(i) para hacer préstamos asegurados por la hipoteca de un bien inmueble, los intereses del bien inmueble (ii) o para comprar o arrendar el mismo bien inmueble (incluyendo los intereses del bien inmueble y la de hipoteca del mismo); e Ingresos calificados por inversiones temporales
• Al cierre de cada cuarto de año fiscal:
  • Al menos el 75 por ciento del valor de los activos es representada por los activos inmobiliarios, efectivo y artículo efectivo (incluidas las cuentas por cobrar) los valores gubernamentales
• (i)No más del 25 por ciento del valor de sus activos totales están representados por valores (distintos a los incluidos en el subpárrafo (a)

  (ii) No más del 20 por ciento del total de sus activos son representados por valores de uno o más subsidiarios REIT imponibles
  (iii)No más del 25 por ciento del valor de sus activos totales están representados por instrumentos de deuda REIT no calificados ofrecidos públicamente; y
  (iv) excepto con respecto a un subsidiario de REIT imponible y valores incluidos en el subpárrafo (a)

  (I)   No más del 5 por ciento del valor de sus activos están representados por valores de cualquier emisor,
  (II)  El fideicomiso no posee más del 10 por ciento del poder total de voto de los valores en circulación de cualquier emisor; Y
  (III)  El fideicomiso no posee valores que tengan un valor mayor al 10 por ciento del valor total de circulación de cualquier emisor.

Obviamente, en el código de renta interna sección 856 es una compleja provisión contable fiscal que requiere de un extremo entendimiento de conceptos contables y prácticas. Las organizaciones que están clasificadas por IRC Sec 856 tendrán que pasar por diversos factores y análisis contables que se mencionan en la parte superior. Adicionalmente, hay más complicaciones para calificar para un tratado fiscal REIT que no pueden ser incluidas dentro de este texto. Y antes de pasar a hablar sobre los beneficios de los tratados fiscales REIT, tomen nota que IRC Sec. 856 se refiere muchas veces al término “Beneficiarios Reales” de la organización.

Próximos requisitos de presentación de informes de información de beneficiarios reales:

Como hemos visto durante nuestra discusión de la tributación federal de fideicomisos de inversión en Los Estados Unidos según el código de renta interna Sección 856, el término “Beneficiarios reales” es extremadamente importante para fines de impuestos federales desde que un fideicomiso de inversión inmobiliaria está cerca del paso a través de una entidad. A lo que me refiero es que en una situación normal de impuestos corporativos se aplica a los ingresos REIT según lo calculado por las reglas establecidas en la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2017. Típicamente, la mayoría de los ingresos pasan a través de los beneficiarios reales que se gravan en la tasa impositiva personal de los beneficiarios reales. El efecto del tratado favorable es la prevención de doble tributación. Recuerden que las ganancias corporativas son gravadas en el nivel de identidad y otra vez cuando las ganancias son distribuidas a los beneficiarios reales de la corporación. REIT evita esta doble tributación eligiendo ser gravada como fideicomiso de inversión inmobiliaria. En pocas palabras, es una de las importantes razones por la que es extremadamente importante saber la identidad de los ‘beneficiarios reales’ con fines de impuestos fiscales. Ahora hay que hablar sobre el desarrollo legal que todo REIT, y aquellos que lo estructuran, deben saber.

El 30 de septiembre de 2022, la red de finanzas criminales, “FINCen” emitió una regla definitiva pidiendo que ciertas entidades presenten ante FINCen los informes de los beneficiarios reales que identifican dos categorías de individuos: (1) Los beneficiarios reales de las entidades, y, (2) individuos quienes hayan presentado una aplicación con autoridades gubernamentales específicas para crear la entidad o registrarlo para hacer negocios. Estas últimas regulaciones FINCen implementan sección 6403 de la transferencia corporativa de activos (CTA) promulgado como ley de Autorización de Defensa Nacional por año fiscal 2021(NDAA), describe quién debe presentar un informe, qué información debe proporcionarse a FINCen y cuándo vencen los informes del beneficiario real. El día donde la regla se hace efectiva es el 1 de enero de 2024, así que los beneficiarios reales y aquellos quienes mantienen sus entidades, como abogados y otros asesores deben cumplir con estas regulaciones FINCen a partir del 1 de enero de 2024.

El siguiente cambio es muy importante para muchos códigos de entidades comerciales organizacionales de los estados que no exigen la divulgación de los beneficiarios reales cuando, digamos los artículos de organización son presentados con ellos, la Secretaría de Estado o una agencia equivalente en formación o una corporación, sociedades de responsabilidad limitadas u otras estructuras de entidades.

El término de beneficiario real es está definido en las reglas FINCen como “ Los individuos quienes poseen o controlan una entidad o individuos que dan el paso que dan el paso para crear una entidad La Política Pública expresada en la implementación de la Ley de Transparencia Corporativa y estas nuevas regulaciones FINCen están puestas para “ ayudar a prevenir y combatir el lavado de dinero, financiación del terrorismo, corrupción, fraude de impuestos, y otras actividades ilegales…”FINCen es un departamento del tesoro de los Estados Unidos. FINCen es la misma organización donde el interés financiero, en ciertas cuentas de bancos extranjeros reportan conformidad anual a la Ley de Secreto Bancario. Estos reportes son conocidos como FBARs y son presentados con FINCen el 15 de abril de cada año. En años recientes ha habido una extensión automática para que se presente el FBARs (Formulario 114). Recuerden, FINCen y el Servicio de Renta Interna no son la misma agencia federal; aunque a través de los años, ellos han trabajado juntos en FBAR y asuntos de cuentas extranjeras. En cuanto los informes de beneficiarios reales, hay que ver que tan cerca estas dos agencias trabajarán juntas respetando estos nuevos reportes de beneficiarios reales. Pero está claro que los reportes FINCen no se unen a la protección de privacidad otorgada a las declaraciones de impuestos presentados con el IRS. Estos pueden ser compartidos al gobierno y quizás hacerse públicos. Por lo tanto, los reportes del beneficiario real son probables a dar el IRS mucha información útil cuando se investiga casos de fraude de impuestos y evasión de impuestos. La meta es la transparencia corporativa; por eso muchas organizaciones, agencias e individuos podrían verse beneficiadas de la exposición sobre los beneficiarios legales de empresas estadounidenses. Los recientes desarrollos legales y de regulaciones son muy importantes para cualquiera que haga negocios en los Estados Unidos, sujeto a las nuevas regulaciones de beneficiarios reales FINCen y aquellos que están empezando nuevas entidades y sus asesores, pasados, presentes y futuros. Las regulaciones de los beneficiarios aplican incluso en las compañías más pequeñas si estas están estructuradas bajo las leyes de estructuración de entidades financieras como compañías familiares limitadas. Por ahora, pasemos a discutir algunos detalles sobre cómo se gravan actualmente los REIT según el Código de Rentas Internas.

 

Tributación Federal de Fideicomisos de Inversión:

Lo más significativo acerca de la tributación de REIT es que esta no está gravaba como una corporación regular. A diferencia de corporaciones nacionales regulares, REIT no están sujetos a impuestos sobre la renta regular. En cambio, los REIT gravan varias categorías de ingresos a las tasas impositivas corporativas normales aplicables para el período de informe anual específico. Desde la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, la renta imponible de los REIT es la renta imponible de la organización con los siguientes ajustes y consideraciones:

1. Excluye las ganancias netas de capital;
2. Requisitos a cumplir con el código de renta interno sección 443(b)
3. Incluir la deducción pagada de dividendos pagados a los beneficiarios reales, pero excluyendo el ingreso neto contribuido a las transacciones de ejecución hipotecaria de la propiedad;
4. Incluir ingreso neto contribuido por ventas o transacciones relacionadas a la ejecución hipotecaria de la propiedad
5. Excluir cualquier ingreso asociado con las transacciones prohibidas REITs
6. Excluir los dividendos recibidos en el cómputo de la renta imponible REIT; y
7. Deducir los impuestos pagados de conformidad con el Código de Rentas Internas, Sec. 857(b)(2).

Conclusión:

El fideicomiso de inversión inmobiliaria es solo un modelo de negocio usado por inversionistas inmobiliarios para unir sus recursos e invertir en inmuebles. La estructura legal que suelen utilizar estos negocios de inversión en bienes raíces es la corporación, la sociedad de responsabilidad limitada o los fideicomisos. Nuestras leyes fiscales federales tratan a los REIT principalmente como entidades de transferencia; De manera similar, pero en menor medida, la forma en que nuestras leyes fiscales federales tratan a las sociedades, donde la mayoría de los incrementos en el patrimonio asociados con los REIT se transfieren a los beneficiarios reales y se gravan presumiblemente a las tasas impositivas más favorables del individuo. beneficiarios reales del REIT. Hay una gran cantidad de política fiscal y contabilidad fiscal involucrada en la estructuración y operación de un negocio utilizando este modelo de negocio. Y las nuevas reglas de FINCen que rigen a los beneficiarios finales y aquellos que ayudan a estructurarlos probablemente podrían hacer que estructurar una entidad y operar en el modelo comercial REIT sea mucho más complejo y costoso.

Este texto de ley fue escrito por Taxation | Litigation | Immigration Law Firm of Coleman Jackson, P.C. con propósitos educativos; Esto no crea una relación  abogado-cliente entre este bufete de abogados y su lector. Deben consultar con un asesor legal en su área geográfica con respecto a cualquier problema legal que te afecte a ti, tu familia o negocio.

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